我22年11月买的房，能不能退契税？

能否退契税需视具体情况而定。分析：契税是在房屋买卖过程中，根据房屋价格的一定比例向国家缴纳的税费。一般来说，契税缴纳后是不予退还的，除非符合特定的退税条件，如房屋买卖合同无效、撤销、终止，或者因不可抗力导致房屋灭失等。您的情况需根据购房合同、当地契税政策以及是否发生上述特定情形来判断。提醒：若您发现房屋存在严重质量问题，或开发商有严重违约行为，可能导致合同解除，此时应及时咨询专业人士，评估退税可能性。
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处理方式：从法律角度，处理契税退还问题的方式主要有以下几种：一是与开发商或卖方协商，看是否能就退房或退契税达成一致；二是向当地税务部门咨询，了解契税退还的具体条件和流程；三是若协商无果，可考虑通过法律途径，如诉讼或仲裁，来维护自身权益。选择建议：具体选择哪种方式，需根据您的实际情况和证据情况来决定。若双方能友好协商，则成本较低；若协商不成，再考虑通过法律途径解决。
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具体操作：1.若房屋买卖合同因开发商违约等原因无效或解除，您可持相关证明材料（如合同、退房协议、违约证据等）向税务部门申请退税。2.若因不可抗力导致房屋灭失，需提供房屋灭失证明（如火灾证明、自然灾害证明等），并向税务部门申请退税。3.若与开发商或卖方协商无果，您可考虑聘请律师，通过诉讼或仲裁方式解决契税退还问题。在诉讼或仲裁过程中，需提交充分的证据来证明您的主张。4.无论选择哪种方式，都建议您提前咨询专业人士，了解相关法律规定和程序要求，以确保您的权益得到有效维护。